Передача прав на застройку от памятников в Нью-Йорке

Что изменил City of Yes

• Расширенная зона приема: права на застройку можно передавать принимающим участкам в пределах окружающей памятник территории (surrounding area); этот термин Zoning Resolution определяет в зависимости от местоположения. До City of Yes передача, как правило, ограничивалась смежными участками.
• Большинство передач одобряются путем сертификации председателя City Planning Commission вместо специального разрешения CPC, поэтому они не проходят ULURP.

Какое одобрение вам нужно

• Сертификация (ZR 75-422): сама передача одобряется путем сертификации председателя City Planning Commission в пределах ограничений на то, насколько может увеличиться площадь застройки принимающего участка. Без ULURP.
• Изменение объемно-планировочных параметров на принимающем участке: если новому зданию также требуются изменения параметров, помимо площади, например дополнительная высота, CPC может отдельно предоставить их путем авторизации (authorization) в соответствии с ZR 75-24 в установленных пределах. Это также происходит вне ULURP.
• Специальное разрешение (ZR 74-79): передачи или изменения параметров сверх этих пороговых значений требуют специального разрешения CPC, которое проходит ULURP.

Что нужно для заявки

• Совместная заявка владельца памятника и владельца принимающего участка.
• Планы участков и расчеты по зонированию, показывающие доступную площадь застройки на участке памятника и влияние на принимающее здание.
• Программа постоянного содержания памятника, которую рассматривает Landmarks Preservation Commission.
• Зарегистрированные документы о передаче и уведомления об ограничениях, которые подаются до выдачи разрешений на строительство для принимающего участка.

Что нужно знать до подписания

Передача является бессрочной. Площадь застройки памятника уменьшается, даже если статус памятника впоследствии снимут или здание будет разрушено. Доступная площадь рассчитывается как максимально допустимая площадь на участке памятника за вычетом площади существующих на нем зданий и всего, что было передано ранее, поэтому историю зонирования памятника нужно проверить до согласования цены. Обязательство по содержанию также сохраняется за памятником, и поэтому оно становится частью переговоров по сделке.