Transferencias de derechos de desarrollo de hitos en la ciudad de Nueva York

Qué cambió City of Yes

• Área receptora más amplia: los derechos de desarrollo pueden ir a terrenos receptores dentro del área circundante del hito, un término que la Zoning Resolution define según la ubicación. Antes de City of Yes, las transferencias por lo general se limitaban a lotes adyacentes.
• La mayoría de las transferencias se aprueban por certificación del presidente de la City Planning Commission (CPC, Comisión de Planificación Urbana) en lugar de un permiso especial de la CPC, por lo que no pasan por ULURP.

Qué aprobación necesita

• Certificación (ZR 75-422): la transferencia en sí se aprueba por certificación del presidente de la City Planning Commission, dentro de límites sobre cuánto puede aumentar la superficie edificable del terreno receptor. Sin ULURP.
• Cambios de volumetría en el terreno receptor: si el nuevo edificio también necesita modificaciones de volumetría distintas de la superficie edificable, como altura adicional, la CPC puede otorgarlas por separado mediante autorización conforme a ZR 75-24, hasta ciertos límites. Esto también queda fuera de ULURP.
• Permiso especial (ZR 74-79): las transferencias o los cambios de volumetría que superan esos umbrales requieren un permiso especial de la CPC, que pasa por ULURP.

Qué necesita la solicitud

• Una solicitud conjunta del propietario del hito y del propietario del terreno receptor.
• Planos del terreno y cálculos de zonificación que muestren la superficie edificable disponible en el hito y el efecto en el edificio receptor.
• Un programa de mantenimiento continuo del hito, revisado por la Landmarks Preservation Commission (LPC, Comisión de Preservación de Hitos).
• Instrumentos de transferencia y avisos de restricción inscritos antes de que se emitan los permisos de construcción para el terreno receptor.

Puntos a considerar antes de firmar

La transferencia es permanente. La superficie edificable del hito se reduce aunque la designación se elimine más adelante o el edificio se destruya. La superficie edificable disponible es el máximo permitido en el lote del hito, menos la superficie de sus edificios existentes y cualquier transferencia anterior, por lo que conviene revisar el historial de zonificación del hito antes de acordar un precio. El compromiso de mantenimiento también acompaña al hito, lo que lo convierte en parte de la negociación.