City of Yes for Housing Opportunity: qué cambió para propietarios y desarrolladores en NYC

City of Yes for Housing Opportunity es una enmienda de alcance municipal a la Zoning Resolution (Resolución de Zonificación) de la ciudad de Nueva York. El City Council la aprobó en diciembre de 2024. No rezonificó ningún vecindario en particular. En cambio, modificó las normas que se aplican dentro de los distritos de zonificación existentes, por lo que muchos terrenos ahora pueden construir más, o construir de otra manera, que antes.

Si revisó la zonificación de un terreno antes de diciembre de 2024, la respuesta puede haber cambiado.

La Universal Affordability Preference

La Universal Affordability Preference (UAP, preferencia universal de asequibilidad) otorga a un edificio superficie edificable adicional cuando ese espacio extra se destina a vivienda asequible de forma permanente. Las viviendas asequibles deben servir a hogares con un ingreso promedio del 60 por ciento del ingreso medio del área.

En un distrito R6A, por ejemplo, el coeficiente máximo estándar de superficie edificable residencial (FAR) es 3.0. Con UAP, un edificio puede llegar a 3.9.

UAP no es lo mismo que Mandatory Inclusionary Housing (MIH, vivienda inclusiva obligatoria). La diferencia es la elección. Si un terreno está en un área con MIH mapeado, está sujeto a los requisitos de MIH. UAP es opcional: el propietario decide si se acoge y aprovecha la superficie adicional.

Estacionamiento

City of Yes dividió la ciudad en zonas para el estacionamiento residencial:

• Inner Transit Zone (zona interior de transporte): se eliminaron los requisitos de estacionamiento para vivienda nueva.
• Outer Transit Zone (zona exterior de transporte): los requisitos de estacionamiento se redujeron de forma significativa, y los edificios más pequeños a menudo pueden quedar exentos por completo.
• Fuera de la Greater Transit Zone (zona ampliada de transporte): los requisitos por lo general no cambiaron.

Para muchos terrenos, eliminar un requisito de estacionamiento vale más que cualquier cambio en la superficie edificable. El estacionamiento estructurado es costoso y, en un lote angosto, puede hacer inviable un proyecto.

Vecindarios de menor densidad

Varios cambios se dirigen a vecindarios zonificados para viviendas de una y dos familias y a otros distritos de baja densidad:

• Terrenos residenciales que califican: uno de los mayores cambios para los distritos de baja densidad. En los distritos R1 a R5, los terrenos residenciales que califican pueden usar mucha más superficie edificable que un lote estándar. En R5, por ejemplo, el FAR residencial máximo pasa de 1.5 a 2.0, y en R4 de 1.0 a 1.5. Los proyectos más grandes, de más de 50,000 pies cuadrados de superficie residencial, deben incluir vivienda asequible de forma permanente, administrada por HPD (Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda).
• Unidades de vivienda accesorias: los propietarios de viviendas pueden añadir una unidad pequeña, con límites. Las ADU no se permiten en plantas bajas ni sótanos en zonas inundables, y las unidades en patios traseros por lo general se limitan a zonas cercanas al transporte público.
• Zonificación Town Center: de tres a cinco pisos de vivienda sobre comercios en planta baja en corredores comerciales de zonas de menor densidad. El City Council la eliminó de los distritos de una y dos familias.
• Desarrollo orientado al transporte: edificios de apartamentos de tres a cinco pisos en terrenos que califican cerca del transporte público, excepto en los distritos de menor densidad R1 y R2.
• Relleno de campus: nuevos edificios en partes subutilizadas de terrenos grandes, como los de iglesias o complejos de apartamentos, con límites de altura y de ocupación del lote.

Cambios de volumetría en distritos de densidad media y alta

City of Yes también ajustó la forma de los edificios. Creó los nuevos distritos R11 y R12, con FAR residenciales máximos de 15 y 18, elevó algunos límites de altura y redujo algunos requisitos de patios y patios interiores. Estos cambios son técnicos, pero a menudo determinan si un terreno puede aprovechar realmente toda su superficie edificable.

Derechos de desarrollo de hitos

City of Yes facilitó mucho que los hitos (landmarks) vendan sus derechos de desarrollo no utilizados. La mayoría de las transferencias ahora se aprueban por certificación del presidente de la City Planning Commission, sin ULURP. Consulte nuestra página sobre transferencias de derechos de desarrollo de hitos para ver cómo funciona ese proceso.

Qué significa esto para su terreno

City of Yes cambió lo que permiten muchos distritos. Eso afecta tres decisiones:

• Comprar un terreno: el potencial edificable por derecho propio puede ser mayor que el que mostraba un análisis anterior a 2025, sobre todo con UAP y la reducción del estacionamiento.
• Planificar una rezonificación: el distrito adecuado para solicitar puede ser distinto ahora, porque cambiaron las normas de todos los distritos.
• Vender o comprar derechos aéreos: la cantidad de superficie edificable no utilizada en un lote puede haber cambiado.

Si tiene un terreno que no ha revisado desde City of Yes, vale la pena hacer un nuevo análisis de zonificación. Escríbanos a alexia@thelandlaw.com.

Esta publicación ofrece información general sobre la zonificación de la ciudad de Nueva York y no constituye asesoramiento legal para ninguna propiedad específica.