City of Yes for Housing Opportunity: что изменилось для владельцев недвижимости и застройщиков Нью-Йорка

City of Yes for Housing Opportunity представляет собой общегородскую поправку к Zoning Resolution (Резолюции о зонировании) Нью-Йорка. Городской совет одобрил ее в декабре 2024 года. Она не изменила зонирование какого-либо конкретного района. Вместо этого она изменила правила, действующие внутри существующих зон, поэтому на многих участках теперь можно строить больше или строить иначе, чем раньше.

Если вы изучали зонирование участка до декабря 2024 года, ответ мог измениться.

Universal Affordability Preference

Universal Affordability Preference (UAP, универсальная льгота за доступное жилье) дает зданию дополнительную площадь застройки, если это дополнительное пространство используется под постоянно доступное жилье. Доступные квартиры должны предназначаться для семей со средним доходом на уровне 60 процентов от медианного дохода по региону (area median income).

Например, в зоне R6A стандартный максимальный коэффициент жилой площади (FAR) составляет 3,0. С UAP здание может достичь 3,9.

UAP не то же самое, что Mandatory Inclusionary Housing (MIH, обязательное включение доступного жилья). Разница в выборе. Если участок находится на территории, где действует MIH, на него распространяются требования MIH. UAP применяется добровольно: владелец сам решает, воспользоваться ли им и получить дополнительную площадь.

Парковка

City of Yes разделил город на зоны с разными требованиями к жилой парковке:

• Внутренняя транспортная зона (Inner Transit Zone): требования к парковке для нового жилья отменены.
• Внешняя транспортная зона (Outer Transit Zone): требования к парковке значительно снижены, а небольшие здания часто могут полностью от них освободиться.
• За пределами Большой транспортной зоны (Greater Transit Zone): требования в целом не изменились.

Для многих участков отмена требования о парковке ценнее любого изменения площади застройки. Многоуровневая парковка обходится дорого, а на узком участке она может сделать проект нереализуемым.

Районы низкой плотности

Ряд изменений касается районов, где разрешены одно- и двухсемейные дома, и других зон низкой плотности:

• Квалифицирующие жилые участки (qualifying residential sites): одно из самых значительных изменений для зон низкой плотности. В зонах от R1 до R5 квалифицирующие жилые участки могут использовать значительно больше площади застройки, чем стандартный участок. Например, в R5 максимальный жилой FAR увеличивается с 1,5 до 2,0, а в R4 с 1,0 до 1,5. Более крупные проекты, свыше 50 000 квадратных футов жилой площади, должны включать постоянно доступное жилье, которым управляет HPD.
• Дополнительные жилые единицы (ADU): домовладельцы могут добавить небольшую квартиру, но с ограничениями. ADU не допускаются на первых этажах и в подвалах в зонах затопления, а отдельно стоящие дворовые постройки, как правило, разрешены только вблизи транспорта.
• Зонирование Town Center: от трех до пяти этажей жилья над торговыми помещениями на первом этаже вдоль коммерческих улиц в районах низкой плотности. Городской совет исключил его из зон одно- и двухсемейных домов.
• Застройка, ориентированная на транспорт (transit-oriented development): жилые здания от трех до пяти этажей на квалифицирующих участках вблизи транспорта, за исключением зон самой низкой плотности R1 и R2.
• Уплотнение на территории комплексов (campus infill): новые здания на недоиспользуемых частях крупных участков, например территорий церквей или жилых комплексов, с ограничениями по высоте и проценту застройки участка.

Изменения объемно-планировочных параметров в зонах средней и высокой плотности

City of Yes также изменил требования к форме зданий. Он создал новые зоны R11 и R12 с максимальным жилым FAR 15 и 18, повысил некоторые ограничения по высоте и смягчил некоторые требования к дворам и внутренним дворикам. Эти изменения носят технический характер, но часто именно они определяют, может ли участок реально использовать всю свою площадь застройки.

Права на застройку памятников

City of Yes значительно упростил продажу неиспользованных прав на застройку для памятников (landmarks). Большинство передач теперь одобряются путем сертификации председателя City Planning Commission, без ULURP. О том, как проходит этот процесс, читайте на нашей странице о передаче прав на застройку от памятников.

Что это значит для вашего участка

City of Yes изменил то, что допускается во многих зонах. Это влияет на три решения:

• Покупка участка: объем застройки по праву (as of right) может оказаться больше, чем показывал анализ до 2025 года, особенно с учетом UAP и снижения требований к парковке.
• Планирование изменения зонирования: правильная зона для запроса теперь может быть другой, потому что изменились правила каждой зоны.
• Продажа или покупка воздушных прав: объем неиспользованной площади застройки на участке мог измениться.

Если у вас есть участок, который вы не изучали после принятия City of Yes, стоит провести новый анализ зонирования. Напишите нам по адресу alexia@thelandlaw.com.

Эта публикация содержит общую информацию о зонировании в Нью-Йорке и не является юридической консультацией в отношении какого-либо конкретного объекта.