Прежде чем покупать здание, выдавать под него кредит или проектировать его, нужно знать, что на самом деле допускает зонирование. The Land Law Firm готовит анализ зонирования конкретных участков и заключения по зонированию для застройщиков, кредиторов и владельцев недвижимости во всех пяти боро.
Ответ о зонировании надежен настолько, насколько надежны документы, на которых он основан, поэтому анализ охватывает не только текущую зону участка, но и его историю.
Кредиторы и покупатели часто требуют при закрытии сделки заключение по зонированию (zoning opinion letter), подтверждающее, что объект соответствует зонированию или что планируемая застройка разрешена. Мы готовим заключения с учетом конкретной сделки и координируем работу с титульной компанией и архитектором, чтобы заключение соответствовало планам и зарегистрированным документам.
Вид защищен ровно настолько, насколько это позволяет зонирование вокруг. Анализ видов рассматривает участки рядом с объектом и оценивает, что может быть построено на них в ближайшие несколько лет: недостроенные участки, которые можно застроить по праву, воздушные права, которые могут быть переданы, и готовящиеся изменения зонирования. Такой анализ никогда не дает гарантий, но он дает покупателям, продавцам и брокерам, продвигающим объект, реалистичное представление о том, какие виды, скорее всего, сохранятся.
Самые дорогие сюрпризы в части зонирования возникают из документов, а не из карты зонирования: объединение, зарегистрированное десятки лет назад и исчерпавшее площадь участка, отклонение с условиями, которые до сих пор обязательны для объекта, или E-designation, которое добавляет экологические работы до выдачи разрешений. Выявить это до подписания договора гораздо дешевле, чем после закрытия сделки.
Часто задаваемые вопросы
Никто не может гарантировать сохранение вида. Анализ видов позволяет оценить, что зонирование допускает на соседних участках в ближайшие несколько лет, и это показывает, насколько вероятно появление нового здания перед вами.
Он показывает, что можно построить на участке по праву, включая площадь, высоту и вид использования, и выявляет все обстоятельства в истории участка, которые ограничивают застройку. Он также показывает, может ли изменение зонирования, отклонение или покупка воздушных прав увеличить то, что можно построить на участке.
Нет. Карта показывает зону, но прежние объединения зонировочных участков, зарегистрированные декларации, старые решения BSA и E-designations могут изменить то, что на самом деле допустимо на конкретном участке. Все это выявляется только при проверке титула и документов.
Обычно тогда, когда кредитор, покупатель или инвестор требует его в качестве условия закрытия сделки. Заключение подтверждает, что объект соответствует зонированию или что планируемая застройка разрешена.
Смежные направления практики
Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить ваш вопрос зонирования, сроки строительства или стратегию землепользования.