Board of Standards and Appeals (BSA, Совет по стандартам и апелляциям) является городским ведомством, которое предоставляет послабления в части зонирования для отдельных участков. The Land Law Firm представляет владельцев и застройщиков в BSA по вопросам отклонений (variances), специальных разрешений, изменений ранее принятых решений BSA и обжалования решений Department of Buildings.
Отклонение не предоставляется автоматически. BSA предоставляет его только тогда, когда участок соответствует всем обязательным условиям (findings), а таких участков относительно немного. Поэтому до подачи каких-либо документов мы вместе с вами проводим полноценный анализ участка, чтобы понять, может ли он соответствовать этим условиям и является ли отклонение или другой путь правильным решением.
Отклонение позволяет участку отступить от правил Zoning Resolution в части использования или объемно-планировочных параметров. BSA может предоставить его только в том случае, если заявка доказывает все пять условий, предусмотренных ZR 72-21:
Zoning Resolution также перечисляет конкретные ситуации, в которых BSA может изменить определенные положения об использовании или объемно-планировочных параметрах с помощью специального разрешения. Они содержатся в главе 3 статьи VII. В отличие от отклонения, специальное разрешение не требует доказывания затруднений. Заявка должна соответствовать условиям, прописанным в конкретном разделе, поэтому проект с самого начала разрабатывается с их учетом.
Многие объекты в городе до сих пор используются на основании отклонений, предоставленных десятки лет назад. Когда срок действия решения истекает, его условия больше не соответствуют зданию или владелец хочет изменить или расширить использование, BSA может изменить решение, продлить срок его действия или восстановить его. Более старые решения рассматриваются в соответствии с ZR 11-411 и 11-412. Такие заявки часто проходят быстрее, чем новое отклонение, но только если история первоначального решения восстановлена правильно.
Если DOB толкует Zoning Resolution так, что это блокирует проект, решение можно обжаловать в BSA. Срок подачи апелляции короткий, как правило 30 дней с момента окончательного решения DOB, поэтому важно понимать, когда решение DOB становится окончательным. Этим порядком пользуются как владельцы, защищающие разрешение, так и владельцы, оспаривающие отказ.
BSA также рассматривает дела о приобретенных правах (vested rights). Если изменение зонирования делает строящийся проект несоответствующим правилам, ZR 11-331 может позволить владельцу завершить строительство по прежним правилам, если фундаменты были завершены, а BSA может продлить срок завершения в соответствии с ZR 11-332.
Рассмотрение отклонения в BSA обычно занимает от восьми месяцев до года с момента подачи до принятия решения. За это время заявка направляется в общественный совет (community board) для слушаний и рекомендации, BSA проводит одно или несколько публичных слушаний, и перед голосованием Совет часто запрашивает доработки или дополнительную информацию.
Отклонение BSA привязано к планам и условиям, указанным в решении BSA. Участок остается участком с отклонением, и последующие изменения здания часто требуют повторного обращения в BSA. Изменение зонирования по ULURP работает иначе: после нанесения новой зоны на карту вы можете бессрочно строить в ее рамках по праву (as of right). Для некоторых проектов эта разница делает изменение зонирования лучшим долгосрочным решением, даже если отклонение возможно.
Часто задаваемые вопросы
Обычно от восьми месяцев до года с момента подачи до принятия решения. Сроки зависят от полноты поданных документов, количества слушаний, которые проводит Совет, и от того, поддерживает ли проект общественный совет.
Отклонение представляет собой послабление в части правил зонирования на основании затруднений, и заявитель должен доказать все пять условий, предусмотренных ZR 72-21. Специальное разрешение BSA представляет собой одобрение, которое Zoning Resolution уже предусматривает для определенной ситуации, со своими условиями и без требования о затруднениях.
Покупка недвижимости с пониманием ее зонирования сама по себе не делает затруднения созданными самим владельцем. Вопрос в том, возникают ли затруднения из уникальных физических характеристик участка, а не из действий владельца.
Как правило, 30 дней с момента окончательного решения DOB. Срок исчисляется с момента окончательного решения, а не первого замечания, поэтому важно определить, какое именно решение является окончательным.
Да. Соседи могут оспорить разрешение в DOB и обжаловать окончательное решение DOB в BSA. Владельцам следует убедиться, что анализ зонирования, на котором основано разрешение, хорошо задокументирован до начала строительства.
Обычно это презентация для комитета по землепользованию, после которой следуют вопросы членов совета и общественности, а позже голосование всего совета. Рекомендация носит рекомендательный характер, но BSA ее учитывает.
Смежные направления практики
Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить ваш вопрос зонирования, сроки строительства или стратегию землепользования.