ULURP в Нью-Йорке (изменение зонирования)

ULURP или ELURP

Изменения карты зонирования, специальные разрешения City Planning Commission и ряд других действий в сфере землепользования проходят Единую процедуру рассмотрения землепользования (ULURP) в соответствии с разделом 197-c Устава города (City Charter). В ноябре 2025 года избиратели одобрили три изменения, которые создали более быстрые варианты для определенных проектов:

• ELURP (ускоренная процедура рассмотрения землепользования): для умеренных изменений зонирования под жилье, например увеличения жилой плотности на 30 процентов или меньше в зонах повышенной плотности, а также некоторых изменений карты в зонах низкой плотности. Городской совет не голосует. Проекты, которым требуется полное заключение о воздействии на окружающую среду (Environmental Impact Statement), не подходят.
• Ускоренный порядок для районов с низкими показателями: изменения зонирования с Mandatory Inclusionary Housing в 12 общественных округах (community districts) с наименьшим объемом строительства доступного жилья проходят аналогичное ускоренное рассмотрение, а окончательное решение принимает City Planning Commission.
• Апелляционный совет по доступному жилью (Affordable Housing Appeals Board): если Городской совет отклоняет или изменяет заявку по доступному жилью, заявитель может попросить совет в составе мэра, спикера Городского совета и президента боро отменить это решение.

Этап до сертификации: одинаков для ULURP и ELURP

Любое частное изменение зонирования начинается с рассмотрения в Department of City Planning до сертификации, и этот этап проходит одинаково независимо от того, пойдет ли заявка затем по ULURP или по ELURP. Он включает информационную встречу (Informational Interest Meeting, IIM), предварительное заявление (Pre-Application Statement, PAS), экологическую экспертизу и несколько раундов замечаний к проекту заявки. Именно на этом этапе определяются предлагаемая зона, границы изменения зонирования и сценарий застройки при наихудших разумных допущениях (Reasonable Worst Case Development Scenario) для экологической экспертизы.

У этапа до сертификации нет фиксированного срока. Его продолжительность зависит от загруженности DCP, сложности предложения и того, как быстро команда заявителя отвечает на замечания. Четкое градостроительное обоснование (почему именно эта зона, почему именно эти границы и как предложение соотносится с изменениями зонирования поблизости и с транспортом) помогает не терять темп.

Публичное рассмотрение: где ELURP экономит время

Реальная разница между ULURP и ELURP заключается в публичном рассмотрении, которое начинается после того, как DCP сертифицирует заявку как полную.

Сроки ULURP

• Общественный совет (community board): 60 дней на проведение слушаний и выдачу рекомендации.
• Президент боро: 30 дней.
• City Planning Commission: 60 дней на проведение слушаний и голосование.
• Городской совет: 50 дней на проведение слушаний и голосование; срок может быть продлен в случае внесения изменений.
• Мэр: 5 дней на вето, которое Городской совет может преодолеть в течение 10 дней.
• Итого: примерно семь месяцев от сертификации до окончательного одобрения.

Сроки ELURP

• Общественный совет и президент боро: 60 дней, одновременно.
• City Planning Commission: 30 дней на проведение слушаний и принятие окончательного решения.
• Без голосования Городского совета и без рассмотрения мэром.
• Итого: примерно три месяца от сертификации до окончательного одобрения.

Mandatory Inclusionary Housing

Mandatory Inclusionary Housing (MIH, обязательное включение доступного жилья) является требованием для любого изменения зонирования под жилье в городе на зону средней или более высокой плотности. Если MIH применяется, часть новых квартир должна оставаться доступной на постоянной основе в рамках одного из нескольких вариантов, которые определяют долю доступных квартир и уровни дохода, на которые они рассчитаны. Выбор варианта влияет на экономику проекта, поэтому он с самого начала входит в стратегию изменения зонирования.

Чем мы занимаемся

• Анализ осуществимости и выбор зоны до того, как будут потрачены деньги на консультантов.
• Презентации для IIM, PAS и заявка на землепользование.
• Формирование команды из градостроителя, архитектора и экологического консультанта и управление ее работой.
• Взаимодействие с общественным советом, президентом боро и членом Городского совета.
• Выступления на всех публичных слушаниях и согласование любых изменений.