Реформа Устава Нью-Йорка 2025 года: ELURP, ускоренный порядок и Апелляционный совет по доступному жилью

В ноябре 2025 года избиратели Нью-Йорка одобрили ряд поправок к Уставу города (City Charter), призванных ускорить согласование жилищного строительства. Три из них меняют то, как частные изменения зонирования и проекты доступного жилья проходят публичное рассмотрение:

• ELURP, ускоренное рассмотрение умеренных изменений зонирования под жилье.
• Ускоренный порядок для доступного жилья в общественных округах (community districts), где его построено меньше всего.
• Апелляционный совет по доступному жилью (Affordable Housing Appeals Board), который может отменить отказ Городского совета.

Ни одна из них не меняет Zoning Resolution (Резолюцию о зонировании). Они меняют процедуру одобрения изменения зонирования.

Почему это важно

По ULURP (Единой процедуре рассмотрения землепользования) частное изменение зонирования проходит через общественный совет (community board), президента боро, City Planning Commission и Городской совет, а затем поступает к мэру. Это публичное рассмотрение занимает около семи месяцев после сертификации заявки. Для большинства проектов исход определяет позиция местного члена Городского совета.

Поправки к Уставу создают пути, при которых окончательное решение принимает City Planning Commission, а Городской совет не голосует.

ELURP: ускоренная процедура рассмотрения землепользования

ELURP (Expedited Land Use Review Procedure) предназначена для умеренных изменений зонирования под жилье. Она охватывает, например, увеличение жилой плотности на 30 процентов или меньше в зонах повышенной плотности и некоторые небольшие изменения карты в районах низкой плотности. Проекты, которым требуется полное заключение о воздействии на окружающую среду (Environmental Impact Statement, EIS), не подходят, но это редко исключает частное изменение зонирования: большинство из них рассматриваются на основании экологической оценки (Environmental Assessment Statement, EAS) или освобождены от нее.

Сроки ELURP:

• Общественный совет и президент боро: 60 дней, одновременно. Обе рекомендации носят исключительно рекомендательный характер.
• City Planning Commission: 30 дней на проведение слушаний и принятие окончательного решения.
• Городской совет и мэр: без голосования и без рассмотрения.

Это примерно три месяца с момента сертификации по сравнению с примерно семью месяцами по ULURP.

Один момент легко упустить: ELURP не сокращает этап до сертификации. Информационная встреча (Informational Interest Meeting), предварительное заявление (Pre-Application Statement), экологическая экспертиза и раунды работы над проектом заявки с Department of City Planning проходят так же, как и по ULURP. Экономия времени достигается на этапе публичного рассмотрения.

Ускоренный порядок для округов с низкими показателями

Вторая поправка касается 12 общественных округов с самыми низкими темпами строительства доступного жилья. Список основан на отчете города и обновляется каждые пять лет. В этих округах:

• Изменения зонирования с Mandatory Inclusionary Housing проходят одновременное 60-дневное рассмотрение общественным советом и президентом боро. Затем City Planning Commission принимает решение в течение 30 дней или 45 дней, если требуется заключение о воздействии на окружающую среду. Городской совет не голосует.
• Полностью доступные проекты с государственным финансированием могут быть направлены в Board of Standards and Appeals. BSA проводит слушания в течение 30 дней после завершения рассмотрения общественным советом и принимает решение в течение следующих 30 дней или 60 дней, если проект требует доработки.

Путь через BSA является возможностью, а не обязанностью. Проект со 100 процентами доступного жилья по-прежнему может пройти через Department of City Planning в рамках процедуры ULURP или, если он соответствует требованиям, процедуры ELURP, как и любое другое изменение зонирования.

Апелляционный совет по доступному жилью

Если Городской совет отклоняет или изменяет заявку на землепользование, которая способствует строительству доступного жилья, заявитель может запросить рассмотрение новым советом в составе мэра, спикера Городского совета и президента боро, в котором находится проект.

• Заявитель должен запросить рассмотрение в течение 5 дней.
• Совет проводит публичное заседание и принимает решение в течение 15 дней.
• Он может отменить решение Городского совета двумя третями голосов.

Совет рассматривает проекты, расположенные в пределах одного боро.

Что это значит для изменения зонирования

Теперь первый вопрос при любом изменении зонирования состоит в том, на какой путь оно может претендовать. Это зависит от запрашиваемой зоны, того, насколько изменение увеличивает плотность, местоположения участка и того, является ли проект доступным жильем. Иногда небольшое изменение предложения, например зоны или границ, определяет, пойдет ли заявка по ULURP или по ELURP.

Работа с местным сообществом по-прежнему важна на любом пути. Общественный совет и президент боро по-прежнему рассматривают заявку. Их рекомендации носят исключительно рекомендательный характер, но City Planning Commission учитывает их мнение.

О том, как проходит изменение зонирования от начала до конца, читайте на нашей странице ULURP в Нью-Йорке. Чтобы обсудить, может ли ваш участок претендовать на ELURP, напишите нам по адресу alexia@thelandlaw.com.

Эта публикация содержит общую информацию о процедурах землепользования в Нью-Йорке и не является юридической консультацией в отношении какого-либо конкретного объекта.