纽约市2025年宪章改革：ELURP、快速通道与可负担住房上诉委员会

2025年11月，纽约市选民批准了一系列旨在加快住房审批的《城市宪章》修正案。其中三项改变了私人重新分区和可负担住房项目通过公众审查的方式：

• ELURP（快速土地使用审查程序），针对规模适中的住房重新分区的快速审查。
• 快速通道，适用于可负担住房产出最少的社区区内的可负担住房。
• 可负担住房上诉委员会，可以推翻市议会的否决。

这些修正均未改变《分区决议》，改变的是分区变更获得批准的程序。

为何重要

在ULURP（统一土地使用审查程序）下，私人重新分区须依次经过社区委员会、区长、City Planning Commission（城市规划委员会）和市议会，然后提交市长。申请获得认证后，这一公众审查约需七个月。对大多数项目而言，当地市议员的立场决定最终结果。

宪章修正案创设了由城市规划委员会作出最终决定、市议会不进行表决的途径。

ELURP：快速土地使用审查程序

ELURP适用于规模适中的住房重新分区，例如在较高密度区域内将住宅密度提高30%或以下，以及低密度地区的某些小规模地图变更。需要完整环境影响报告书（EIS）的项目不符合条件，但这很少会将私人重新分区排除在外：大多数私人重新分区以环境评估报告（EAS）进行审查，或属于豁免范围。

ELURP时间表：

• 社区委员会和区长： 60天，同时进行。两者的建议均仅具咨询性质。
• 城市规划委员会： 30天，用于举行听证会并作出最终决定。
• 市议会和市长： 不进行表决，也不进行审查。

从认证起算约三个月，而ULURP约需七个月。

有一点容易被忽视：ELURP并不缩短预认证阶段。信息意向会议（IIM）、申请前陈述（PAS）、环境审查，以及与Department of City Planning（城市规划局）之间的多轮申请草案往来，均与ULURP下的运作方式相同。节省的时间来自公众审查阶段。

低产出区域快速通道

第二项修正针对可负担住房产出率最低的12个社区区。该名单依据市政府的一份报告确定，每五年更新一次。在这些社区区内：

• 附带强制性包容性住房（MIH）的重新分区，由社区委员会和区长同时进行为期60天的审查。随后城市规划委员会须在30天内作出决定，如需环境影响报告书则为45天。市议会不进行表决。
• 完全可负担且获公共资金支持的项目，可以提交Board of Standards and Appeals（标准与上诉委员会，BSA）。BSA在社区委员会审查结束后30天内举行听证会，并在其后30天内作出决定，如项目需要重新设计则为60天。

BSA途径是一种选择，而非强制要求。100%可负担住房项目仍可像其他重新分区一样，通过城市规划局以ULURP行动办理，或在符合条件时以ELURP行动办理。

可负担住房上诉委员会

当市议会否决或修改一项促进可负担住房的土地使用申请时，申请人可以请求一个新设委员会进行审查，该委员会由市长、市议会议长和项目所在区的区长组成。

• 申请人须在5天内提出审查请求。
• 委员会举行公开会议，并在15天内采取行动。
• 委员会可以三分之二多数票推翻市议会的决定。

该委员会适用于位于单一行政区内的项目。

这对重新分区意味着什么

现在，任何重新分区的首要问题是它符合哪条途径。这取决于所申请的区域、重新分区增加的密度、地块位置，以及项目是否属于可负担住房。有时，提案中的一个小调整，例如区域或边界的变化，就决定了适用ULURP还是ELURP。

在每条途径上，社区沟通仍然重要。社区委员会和区长仍会进行审查。他们的建议仅具咨询性质，但城市规划委员会会认真考量他们的意见。

有关重新分区从头到尾如何运作，请参阅我们关于纽约市ULURP的页面。如需探讨您的地块是否可能符合ELURP条件，请发送电子邮件至alexia@thelandlaw.com。

本文为有关纽约市土地使用程序的一般信息，不构成针对任何特定物业的法律意见。