纽约市ULURP（重新分区）

ULURP还是ELURP

分区地图修正、City Planning Commission（城市规划委员会，CPC）特别许可以及其他若干土地使用行动，须依据《城市宪章》第197-c条经过ULURP（统一土地使用审查程序）。2025年11月，选民批准了三项修正，为某些项目创设了更快的途径：

• ELURP（快速土地使用审查程序）：适用于规模适中的住房重新分区，例如在较高密度区域内将住宅密度提高30%或以下，以及某些低密度地图变更。市议会不进行表决。需要完整环境影响报告书（EIS）的项目不符合条件。
• 低产出区域快速通道：在可负担住房产出最少的12个社区区内，附带强制性包容性住房（MIH）的重新分区采用类似的快速审查，由城市规划委员会作出最终决定。
• 可负担住房上诉委员会：如市议会否决或修改可负担住房申请，申请人可请求由市长、市议会议长和区长组成的委员会推翻该决定。

预认证阶段：ULURP与ELURP相同

每一项私人重新分区都从城市规划局的预认证审查开始，无论申请最终进入ULURP还是ELURP，这一阶段的运作方式都相同。其内容包括IIM（信息意向会议）、PAS（申请前陈述）、环境审查，以及对申请草案的多轮意见。拟议分区区域、重新分区边界，以及环境审查所用的合理最坏情况开发方案（Reasonable Worst Case Development Scenario），都在这一阶段确定。

预认证没有固定期限。其时长取决于DCP的工作量、提案的复杂程度，以及申请团队回复意见的速度。清晰的土地使用论证（为何选择该区域、为何划定该边界，以及提案如何与附近的重新分区和公共交通相契合）有助于推进进程。

公众审查：ELURP节省时间之处

ULURP与ELURP的真正区别，在于DCP认证申请完整之后开始的公众审查。

ULURP时间表

• 社区委员会：60天，用于举行听证会并出具建议。
• 区长：30天。
• 城市规划委员会：60天，用于举行听证会并表决。
• 市议会：50天，用于举行听证会并表决，如有修改可延长。
• 市长：5天内可否决，市议会可在10天内推翻否决。
• 合计：从认证到最终批准约七个月。

ELURP时间表

• 社区委员会和区长：60天，同时进行。
• 城市规划委员会：30天，用于举行听证会并作出最终决定。
• 无市议会表决，也无市长审查。
• 合计：从认证到最终批准约三个月。

强制性包容性住房

在纽约市，凡将住宅用途重新分区为中密度或更高密度区域，均须适用强制性包容性住房（MIH）。划定MIH后，一部分新建住房必须永久保持可负担，并须从若干方案中选择其一，各方案规定了可负担单元的比例及其服务的收入水平。方案的选择会影响项目的经济性，因此从一开始就是重新分区策略的一部分。

我们的服务内容

• 在投入资金聘请顾问之前，进行可行性分析并选择分区区域。
• IIM演示、PAS及土地使用申请。
• 组建并管理规划师、建筑师和环境顾问团队。
• 与社区委员会、区长和市议员沟通。
• 在每次公开听证会上作证，并就任何修改进行协商。