City of Yes for Housing Opportunity：纽约市业主和开发商面临哪些变化

City of Yes for Housing Opportunity是对《纽约市分区决议》（Zoning Resolution，ZR）的一项全市性修正案，于2024年12月获市议会批准。它并未对任何特定社区进行重新分区，而是修改了现有各分区区域内适用的规则，因此许多地块现在可以比以前建得更多，或以不同方式建造。

如果您在2024年12月之前研究过某个地块的分区情况，结论可能已经改变。

通用可负担性优惠

UAP（通用可负担性优惠）在建筑物将额外空间用于永久可负担住房时，给予其额外的建筑面积。这些可负担住房必须服务于平均收入为地区收入中位数60%的家庭。

例如，在R6A区域，标准最大住宅容积率（FAR）为3.0。适用UAP后，建筑可达到3.9。

UAP与强制性包容性住房（MIH）不同，区别在于选择权。如果地块位于已划定的MIH区域，则须遵守MIH要求。UAP则是可选的：由业主决定是否选择适用并获得额外建筑面积。

停车

City of Yes将全市划分为若干住宅停车区：

• 内层公交区（Inner Transit Zone）： 取消了新建住房的停车要求。
• 外层公交区（Outer Transit Zone）： 停车要求大幅降低，较小的建筑通常可以完全豁免。
• 大公交区（Greater Transit Zone）以外： 要求总体不变。

对许多地块而言，取消停车要求的价值超过任何建筑面积的变化。立体停车成本高昂，在狭窄地块上甚至可能使项目无法实施。

低密度社区

多项变化针对以一户和两户住宅为主的社区及其他低密度区域：

• 合格住宅地块： 这是低密度区域最重大的变化之一。在R1至R5区域，合格住宅地块可以使用比标准地块多得多的建筑面积。例如，在R5区域，最大住宅容积率从1.5提高到2.0；在R4区域，从1.0提高到1.5。住宅建筑面积超过50,000平方英尺的较大项目，必须包含由HPD（住房保护与发展局）管理的永久可负担住房。
• 附属住宅单元： 房主可以在一定限制下增建一个小型单元。洪水区内的附属住宅单元（ADU）不得设于首层或地下室，后院单元通常仅限于公共交通附近的区域。
• 城镇中心分区： 在低密度地区的商业走廊上，允许在首层零售之上建造三至五层住宅。市议会已将其从一户和两户住宅区域中删除。
• 公交导向开发： 在公共交通附近的合格地块上建造三至五层公寓楼，但不包括密度最低的R1和R2区域。
• 园区填充开发： 在大型地块（例如教堂或公寓园区）未充分利用的部分建造新建筑，但高度和地块覆盖率受到限制。

中高密度区域的体量变化

City of Yes还调整了建筑形态。它新设了R11和R12区域，最大住宅容积率分别为15和18，提高了部分高度限制，并降低了部分庭院和天井要求。这些变化属于技术性调整，但往往决定一个地块能否真正用足其全部建筑面积。

地标开发权

City of Yes使地标建筑出售未使用开发权变得容易得多。大多数转让现在经City Planning Commission（城市规划委员会）主席认证即可获批，无需经过ULURP（统一土地使用审查程序）。有关该程序的运作方式，请参阅我们关于地标开发权转让的页面。

这对您的地块意味着什么

City of Yes改变了许多区域的允许范围，这会影响三项决策：

• 购买地块： 依规定权利可建的规模可能高于2025年以前分析所显示的水平，尤其是在适用UAP和停车要求降低的情况下。
• 规划重新分区： 应当申请的合适区域现在可能有所不同，因为每个区域的规则都已改变。
• 出售或购买空中权利： 地块上未使用建筑面积的数量可能已经改变。

如果您有一个自City of Yes实施以来尚未重新审视的地块，值得重新进行一次分区分析。请发送电子邮件至alexia@thelandlaw.com。

本文为有关纽约市分区的一般信息，不构成针对任何特定物业的法律意见。