纽约市收购项目的分区分析与尽职调查

分析涵盖的内容

• 分区区域、特别区域和叠加区域。
• 依规定权利（as-of-right）可建的建筑面积，包括City of Yes下的任何奖励建筑面积或通用可负担性优惠（UAP）建筑面积。
• 高度、退缩、地块覆盖率、庭院和停车要求。
• 允许的用途，以及任何不符合用途规定（non-conforming）或不符合体量规定（non-complying）的状况。
• 分区地块历史：既往合并、ZLDA（分区地块开发协议），以及已使用或已转出的建筑面积。
• 已登记的限制、BSA（标准与上诉委员会）和CPC（城市规划委员会）的批准，以及E指定（E-designation）。
• 地标或历史街区身份。
• 重新分区、特例许可或购买开发权能否增加地块的可建规模。

交割所需的分区法律意见书

贷款人和买方通常要求在交割时提供分区法律意见书，确认物业符合分区规定或拟议开发获得许可。我们根据具体交易量身定制意见书，并与产权方和建筑师协调，确保意见书与图纸及登记文件相一致。

景观分析

景观能否保持，取决于周边的分区状况。景观分析审视物业附近的地块，并估计未来数年内这些地块上可能建造的内容：可依规定权利直接开发的未充分开发地块、可能转让的空中权利，以及正在推进中的重新分区。景观分析从来不是保证，但它能让买方、卖方以及推广该物业的经纪人切实了解哪些景观可能长期保持。

为何要在签约前进行

代价最高的分区意外往往来自档案记录，而非分区地图：数十年前登记的一项合并已用尽地块的建筑面积，一项特例许可的条件仍对物业具有约束力，或一项E指定要求在签发许可证之前完成额外的环境工作。在签订合同前发现这些问题，远比在交割后才发现要节省得多。