La reforma de la Carta de NYC de 2025: ELURP, la vía rápida y la Affordable Housing Appeals Board

En noviembre de 2025, los votantes de la ciudad de Nueva York aprobaron un conjunto de enmiendas a la Carta de la Ciudad diseñadas para acelerar las aprobaciones de vivienda. Tres de ellas cambian la forma en que las rezonificaciones privadas y los proyectos de vivienda asequible avanzan en la revisión pública:

• ELURP, una revisión acelerada para rezonificaciones residenciales modestas.
• Una vía rápida para la vivienda asequible en los distritos comunitarios que menos han producido.
• Una Affordable Housing Appeals Board (Junta de Apelaciones de Vivienda Asequible) que puede revertir un rechazo del City Council.

Ninguna de ellas modifica la Zoning Resolution (Resolución de Zonificación). Cambian el proceso para obtener la aprobación de un cambio de zonificación.

Por qué es importante

Bajo ULURP (procedimiento uniforme de revisión de uso de suelo), una rezonificación privada pasa por la junta comunitaria, el presidente del condado, la City Planning Commission y el City Council, y luego por el alcalde. Esa revisión pública toma unos siete meses después de que se certifica la solicitud. En la mayoría de los proyectos, la posición del miembro del Concejo local decide el resultado.

Las enmiendas a la Carta crean vías en las que la City Planning Commission toma la decisión final y el City Council no vota.

ELURP: el Expedited Land Use Review Procedure

ELURP (procedimiento acelerado de revisión de uso de suelo) es para rezonificaciones residenciales modestas. Abarca, por ejemplo, aumentos de densidad residencial de 30 por ciento o menos en distritos de mayor densidad, y ciertos cambios de mapa pequeños en zonas de menor densidad. Los proyectos que requieren una Environmental Impact Statement (EIS, declaración de impacto ambiental) completa no califican, pero eso rara vez excluye una rezonificación privada: la mayoría se revisa con una Environmental Assessment Statement (EAS, declaración de evaluación ambiental) o está exenta.

Los plazos de ELURP:

• Junta comunitaria y presidente del condado: 60 días, en forma simultánea. Ambas recomendaciones son solo consultivas.
• City Planning Commission: 30 días para celebrar una audiencia y tomar la decisión final.
• City Council y alcalde: sin votación y sin revisión.

Son aproximadamente tres meses desde la certificación, frente a unos siete bajo ULURP.

Hay un punto que es fácil pasar por alto: ELURP no acorta la precertificación. La Informational Interest Meeting, la Pre-Application Statement, la revisión ambiental y las rondas del borrador de la solicitud con el Department of City Planning funcionan igual que bajo ULURP. El tiempo que se ahorra proviene de la revisión pública.

La vía rápida para distritos de baja producción

La segunda enmienda se dirige a los 12 distritos comunitarios con la menor tasa de producción de vivienda asequible. La lista se basa en un informe de la ciudad y se actualiza cada cinco años. En esos distritos:

• Las rezonificaciones con Mandatory Inclusionary Housing reciben una revisión simultánea de 60 días de la junta comunitaria y del presidente del condado. Luego, la City Planning Commission decide dentro de 30 días, o 45 días si se requiere una Environmental Impact Statement. El City Council no vota.
• Los proyectos totalmente asequibles con financiamiento público pueden acudir a la Board of Standards and Appeals. La BSA celebra una audiencia dentro de los 30 días posteriores al fin de la revisión de la junta comunitaria y decide dentro de los 30 días siguientes, o 60 días si el proyecto necesita un rediseño.

La vía de la BSA es una opción, no un requisito. Un proyecto 100 por ciento asequible todavía puede pasar por el Department of City Planning con una acción de ULURP, o una acción de ELURP cuando califique, como cualquier otra rezonificación.

La Affordable Housing Appeals Board

Cuando el City Council rechaza o modifica una solicitud de uso de suelo que facilita vivienda asequible, el solicitante puede pedir la revisión de una nueva junta integrada por el alcalde, el presidente del Concejo (Council Speaker) y el presidente del condado donde se ubica el proyecto.

• El solicitante debe pedir la revisión dentro de 5 días.
• La junta celebra una reunión pública y actúa dentro de 15 días.
• Puede revertir la decisión del Concejo con el voto de dos tercios.

La junta se aplica a proyectos ubicados dentro de un solo condado.

Qué significa esto para una rezonificación

La primera pregunta en cualquier rezonificación ahora es para qué vía califica. Eso depende del distrito solicitado, de cuánta densidad añade la rezonificación, de dónde está el terreno y de si el proyecto es de vivienda asequible. A veces un pequeño cambio en la propuesta, como el distrito o el límite, marca la diferencia entre ULURP y ELURP.

La participación comunitaria sigue siendo importante en todas las vías. La junta comunitaria y el presidente del condado siguen revisando. Sus recomendaciones son solo consultivas, pero la City Planning Commission toma en cuenta lo que dicen.

Para ver cómo funciona una rezonificación de principio a fin, consulte nuestra página sobre ULURP en la ciudad de Nueva York. Para analizar si su terreno podría calificar para ELURP, escríbanos a alexia@thelandlaw.com.

Esta publicación ofrece información general sobre los procedimientos de uso de suelo de la ciudad de Nueva York y no constituye asesoramiento legal para ninguna propiedad específica.