La Board of Standards and Appeals (BSA, Junta de Normas y Apelaciones) es la agencia de la ciudad que otorga alivio en materia de zonificación para lotes individuales. The Land Law Firm representa a propietarios y desarrolladores ante la BSA en varianzas, permisos especiales, cambios a concesiones previas de la BSA y apelaciones de decisiones del Department of Buildings (DOB, Departamento de Edificios).
Una varianza no es automática. La BSA la otorga solo cuando el terreno cumple con todos los hallazgos requeridos, y relativamente pocos terrenos lo logran. Por eso, antes de presentar cualquier solicitud, hacemos con usted un análisis real del terreno para ver si puede cumplir con los hallazgos y si una varianza u otra vía es el camino correcto.
Una varianza permite que un terreno se aparte de las normas de uso o volumetría de la Zoning Resolution (ZR, Resolución de Zonificación). La BSA solo puede otorgarla si la solicitud demuestra los cinco hallazgos de ZR 72-21:
La Zoning Resolution también enumera situaciones específicas en las que la BSA puede modificar ciertas disposiciones de uso o volumetría mediante un permiso especial. Estas se encuentran en el Artículo VII, Capítulo 3. A diferencia de una varianza, un permiso especial no exige demostrar una carga. La solicitud debe cumplir con los hallazgos redactados en esa sección en particular, por lo que el proyecto se diseña en función de ellos desde el inicio.
Muchas propiedades de la ciudad todavía funcionan bajo varianzas otorgadas hace décadas. Cuando una concesión vence, sus condiciones ya no se ajustan al edificio o el propietario quiere cambiar o ampliar el uso, la BSA puede enmendar la concesión, prorrogar su plazo o restablecerla. Las concesiones más antiguas se tramitan conforme a ZR 11-411 y 11-412. Estas solicitudes suelen ser más rápidas que una nueva varianza, pero solo si el expediente de la concesión original se reconstruye correctamente.
Cuando el DOB interpreta la Zoning Resolution de una manera que bloquea un proyecto, la decisión puede apelarse ante la BSA. Las apelaciones tienen un plazo corto de presentación, por lo general 30 días desde la determinación final del DOB, por lo que es importante saber cuándo una decisión del DOB se vuelve final. Este proceso lo usan tanto los propietarios que defienden un permiso como los que impugnan una denegación.
La BSA también conoce casos de derechos adquiridos (vested rights). Cuando un cambio de zonificación hace que un proyecto en curso deje de cumplir las normas, ZR 11-331 puede permitir que el propietario lo termine bajo las normas anteriores si los cimientos estaban completos, y la BSA puede extender el plazo para terminarlo conforme a ZR 11-332.
Una varianza ante la BSA suele tardar de ocho meses a un año desde la presentación hasta la decisión. En el camino, la solicitud pasa por la junta comunitaria para una audiencia y una recomendación, la BSA celebra una o más audiencias públicas y la Junta a menudo pide revisiones o más información antes de votar.
Una varianza de la BSA está ligada a los planos y las condiciones de la resolución de la BSA. El terreno sigue siendo un terreno con varianza, y los cambios futuros al edificio a menudo deben volver a la BSA. Una rezonificación por ULURP funciona de otra manera: una vez mapeado el nuevo distrito, puede construir conforme a él por derecho propio de forma indefinida. Para algunos proyectos, esa diferencia hace que la rezonificación sea la mejor opción a largo plazo incluso cuando una varianza es posible.
Preguntas frecuentes
Por lo general, de ocho meses a un año desde la presentación hasta la decisión. El plazo depende de qué tan completa esté la solicitud, de cuántas audiencias celebre la Junta y de si la junta comunitaria apoya el proyecto.
Una varianza es un alivio de las normas de zonificación basado en una carga, y el solicitante debe demostrar los cinco hallazgos de ZR 72-21. Un permiso especial de la BSA es una aprobación que la Zoning Resolution ya prevé para una situación particular, con sus propios hallazgos y sin el requisito de demostrar una carga.
Comprar una propiedad conociendo su zonificación no hace, por sí solo, que la carga sea autoinfligida. La pregunta es si la carga proviene de las condiciones físicas únicas del lote y no de algo que hizo el propietario.
Por lo general, 30 días desde la determinación final del DOB. El plazo corre desde la determinación final, no desde la primera objeción, por lo que es importante identificar cuál decisión es la final.
Sí. Los vecinos pueden impugnar un permiso ante el DOB y apelar una determinación final del DOB ante la BSA. Los propietarios deben asegurarse de que el análisis de zonificación que respalda el permiso esté bien documentado antes de empezar la construcción.
Por lo general, una presentación ante el comité de uso de suelo seguida de preguntas de los miembros de la junta y del público, y más adelante una votación de la junta en pleno. La recomendación es consultiva, pero la BSA la toma en cuenta.
Áreas de práctica relacionadas
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