Los derechos de desarrollo no utilizados, a menudo llamados derechos aéreos, pueden trasladarse de un lote a otro cuando los lotes se fusionan en un solo lote de zonificación. The Land Law Firm representa a compradores y vendedores en estas transacciones y redacta los Zoning Lot Development Agreements (ZLDA, acuerdos de desarrollo de lote de zonificación) y las declaraciones que las hacen posibles.
Una operación de derechos de desarrollo es en parte un contrato inmobiliario y en parte un trámite de zonificación. Los documentos deben satisfacer tanto a las partes como al Department of Buildings.
Según ZR 12-10, un lote de zonificación puede incluir varios lotes fiscales colindantes. Una vez fusionado, el lote de zonificación se trata como un solo terreno: su superficie edificable total permitida puede distribuirse entre los lotes fiscales según acuerden los propietarios. Un vendedor con un edificio que no aprovecha toda su superficie edificable puede transferir la superficie no utilizada a un vecino, siempre que los lotes colinden en al menos diez pies lineales y la fusión se inscriba correctamente.
Los edificios designados como hitos (landmarks) tienen sus propias normas de transferencia, que City of Yes amplió en 2024. Un hito ahora puede enviar derechos de desarrollo a terrenos receptores dentro de su área circundante, sin fusión de lotes de zonificación. Consulte nuestra página sobre transferencias de derechos de desarrollo de hitos para ver cómo funciona ese proceso.
Preguntas frecuentes
Los derechos aéreos suelen cotizarse por pie cuadrado de superficie edificable transferible. El precio depende del vecindario, de cuánto necesita el comprador los derechos y del valor del edificio terminado. Los vendedores deben confirmar exactamente cuántos pies cuadrados tienen disponibles antes de negociar una cifra.
Un Zoning Lot Development Agreement es el contrato entre los propietarios de lotes fiscales fusionados. Asigna entre ellos la superficie edificable del lote de zonificación y fija las reglas para el desarrollo futuro de cada lote, incluida la cooperación en los trámites y las restricciones sobre el terreno del vendedor.
Por lo general, sí. Los acreedores hipotecarios son partes interesadas según ZR 12-10, por lo que cada uno debe firmar la declaración o renunciar a su derecho a hacerlo. La firma del acreedor suele ser el trámite que más tarda en el cierre de una operación de derechos de desarrollo.
No mediante una fusión ordinaria de lotes de zonificación, que exige que los lotes colinden. Los edificios designados como hitos son la principal excepción: según las normas de City of Yes, un hito puede transferir derechos de desarrollo a terrenos receptores dentro de su área circundante, sin que los lotes tengan que tocarse.
Áreas de práctica relacionadas
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