Передача воздушных прав и прав на застройку в Нью-Йорке

Неиспользованные права на застройку, которые часто называют воздушными правами (air rights), можно перенести с одного участка на другой, если участки объединены в один зонировочный участок (zoning lot). The Land Law Firm представляет покупателей и продавцов в таких сделках и готовит соглашения о застройке зонировочного участка (Zoning Lot Development Agreements, ZLDA) и декларации, на которых они основаны.

Сделка с правами на застройку отчасти является договором о недвижимости, а отчасти документом по зонированию. Документы должны устраивать и стороны, и Department of Buildings.

Как работает объединение зонировочных участков

В соответствии с ZR 12-10 зонировочный участок может включать несколько смежных налоговых участков (tax lots). После объединения зонировочный участок рассматривается как единая площадка: его общая допустимая площадь застройки может распределяться между налоговыми участками так, как договорятся владельцы. Продавец, чье здание построено не в полную силу, может передать неиспользованную площадь соседу при условии, что участки граничат друг с другом на протяжении не менее десяти погонных футов и объединение надлежащим образом зарегистрировано.

Документы

  • Соглашение о застройке зонировочного участка (ZLDA): договор между владельцами, который распределяет площадь застройки и определяет, как каждый участок может застраиваться в дальнейшем.
  • Декларация об ограничениях зонировочного участка (Declaration of Zoning Lot Restrictions): регистрируемый документ, который объединяет налоговые участки в один зонировочный участок.
  • Описание зонировочного участка и заявление о праве собственности (Zoning Lot Description and Ownership Statement), а также отказы или согласия всех заинтересованных сторон, включая ипотечных кредиторов.
  • Сервитуты на свет и воздух, если покупателю необходимо защитить окна или условия вдоль границы участка.
  • Договоры купли-продажи самих прав на застройку.

Вопросы, которые мы согласовываем

  • Точный объем передаваемой площади и порядок его расчета, если зонирование изменится до того, как покупатель начнет строительство.
  • Ограничения на будущую застройку продавца и то, что остается за продавцом.
  • Обязательства о сотрудничестве при подаче документов в DOB, доступе для строительства и будущих изменениях зонирования.
  • Возмещение убытков, страхование и условия доступа во время строительства по соседству.
  • Согласие кредиторов и субординация с обеих сторон.
  • Учет ранее проведенных объединений и более старых соглашений, уже зарегистрированных в отношении права собственности.

Передача прав памятников

Для зданий-памятников (landmarks) действуют собственные правила передачи, которые City of Yes расширил в 2024 году. Теперь памятник может передавать права на застройку принимающим участкам в пределах окружающей его территории без объединения зонировочных участков. О том, как проходит этот процесс, читайте на нашей странице о передаче прав на застройку от памятников.

Часто задаваемые вопросы

Как оцениваются воздушные права в Нью-Йорке?

Воздушные права обычно оцениваются за квадратный фут передаваемой площади застройки. Цена зависит от района, того, насколько покупателю нужны эти права, и стоимости готового здания. Продавцам следует точно определить, сколько квадратных футов доступно, прежде чем обсуждать цену.

Что такое ZLDA?

Соглашение о застройке зонировочного участка (Zoning Lot Development Agreement) представляет собой договор между владельцами объединенных налоговых участков. Оно распределяет между ними площадь застройки зонировочного участка и устанавливает правила будущей застройки каждого участка, включая сотрудничество при подаче документов и ограничения для участка продавца.

Должен ли мой кредитор подписывать ZLDA?

Как правило, да. Ипотечные кредиторы являются заинтересованными сторонами (parties in interest) в соответствии с ZR 12-10, поэтому каждый из них должен подписать декларацию или отказаться от этого права. Получение подписи кредитора часто занимает больше всего времени при закрытии сделки с правами на застройку.

Можно ли передать воздушные права на участок через улицу?

Не путем обычного объединения зонировочных участков, для которого участки должны граничить друг с другом. Основное исключение составляют здания-памятники: по правилам City of Yes памятник может передавать права на застройку принимающим участкам в пределах окружающей его территории, и участкам не нужно соприкасаться.

Смежные направления практики

Передача прав на застройку от памятниковПередача неиспользованных прав на застройку от памятников Нью-Йорка по правилам City of Yes: сертификация CPC, разрешения на параметры и спецразрешения.Анализ зонирования и дью-дилидженсАнализ зонирования участков в Нью-Йорке, объем застройки по праву, заключения по зонированию для сделок и кредиторов, дью-дилидженс при покупке.Изменение зонирования по ULURPЧастные изменения зонирования в Нью-Йорке по ULURP и новой ускоренной процедуре ELURP: от IIM и PAS до одобрения City Planning и Городского совета.

Готовы обсудить ваш проект?

Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить ваш вопрос зонирования, сроки строительства или стратегию землепользования.