Ускоренный порядок для доступного жилья: что 12 округов значат для владельцев недвижимости в Нью-Йорке

1 октября 2026 года Department of City Planning назвал 12 общественных округов (community districts), в которых будет действовать новый ускоренный порядок для доступного жилья (Affordable Housing Fast Track). С 1 января 2027 года изменение зонирования в одном из этих округов, которое предусматривает постоянно доступное жилье, может быть одобрено примерно за 90 дней публичного рассмотрения, и Городской совет по нему не голосует.

Это реальная перемена. Десятилетиями самой трудной частью частного изменения зонирования был последний шаг: поддержка местного члена Городского совета. В этих 12 округах по проектам, которые соответствуют требованиям, окончательное решение теперь принимает City Planning Commission.

В этой публикации объясняется, какие округа вошли в список, как работает новая процедура, какие проекты соответствуют требованиям и что это значит, если вы владеете недвижимостью в одном из этих районов, покупаете или продаете ее.

12 округов

• Бруклин: CD 10 (Bay Ridge, Dyker Heights), CD 12 (Borough Park, Kensington) и CD 18 (Canarsie, Flatlands)
• Манхэттен: CD 7 (Upper West Side) и CD 8 (Upper East Side, Roosevelt Island)
• Квинс: CD 4 (Corona, Elmhurst), CD 5 (Ridgewood, Maspeth, Middle Village), CD 10 (South Ozone Park, Howard Beach), CD 11 (Auburndale, Bayside, Douglaston) и CD 13 (Queens Village, Bellerose, Rosedale)
• Статен-Айленд: CD 2 (Mid-Island) и CD 3 (South Shore)

Ни одного округа Бронкса в списке нет.

Устав города (City Charter) требует, чтобы Department of City Planning определил 12 округов с самыми низкими темпами строительства доступного жилья за предыдущие пять лет. Этот показатель равен числу новых доступных квартир, деленному на общий жилищный фонд округа на начало периода. Для первого списка период длился с 1 июля 2021 года по 30 июня 2026 года.

По данным администрации мэра, за эти пять лет в 12 округах вместе появилось 883 из 63 870 новых доступных квартир города. Это 1,1 процента от общегородского показателя, хотя на эти округа приходится примерно пятая часть из 59 общественных округов города.

Если вы не уверены, в каком общественном округе находится ваш объект, найдите адрес на ZoLa, городской интерактивной карте зонирования.

Как работает ускоренный порядок

Ускоренный порядок заменяет стандартный семимесячный срок ULURP 90-дневным публичным рассмотрением. Это достигается двумя способами. Общественный совет (community board) и президент боро рассматривают заявку одновременно, а не по очереди. И процедура завершается в City Planning Commission.

Вот как соотносятся сроки на каждом этапе:

• Общественный совет: 60 дней по ULURP. При ускоренном порядке 60 дней, одновременно с президентом боро.
• Президент боро: 30 дней по ULURP. При ускоренном порядке те же 60 дней, что и у общественного совета.
• City Planning Commission: 60 дней по ULURP. При ускоренном порядке 30 дней или 45 дней, если проекту требуется заключение о воздействии на окружающую среду (Environmental Impact Statement).
• Городской совет: 50 дней по ULURP и еще до 15 дней, если он изменяет заявку. При ускоренном порядке рассмотрения нет.
• Мэр: 5 дней по ULURP. При ускоренном порядке рассмотрения нет.
• Итого: около 7 месяцев по ULURP. Около 90 дней при ускоренном порядке.

Стоит знать несколько деталей из текста Устава (разделы 197-e и 197-f):

• Предварительное уведомление. Department of City Planning должен направить общественному совету и президенту боро уведомление с описанием проекта не менее чем за 30 дней до сертификации заявки. Заявка должна по существу соответствовать этому уведомлению.
• Летние сроки. Если заявка сертифицирована в июне, общественный совет и президент боро получают 90 дней. Если она сертифицирована с 1 по 15 июля, они получают 75 дней.
• Голосование Комиссии. Для одобрения требуется не менее семи голосов членов Комиссии «за». Если Комиссия изменяет или отклоняет рекомендацию общественного совета или президента боро, она должна письменно объяснить причины.
• Пропущенные сроки. Если общественный совет или президент боро не принимают решение в срок, заявка переходит в Комиссию. Если в срок не принимает решение Комиссия, заявка считается отклоненной.
• Без рассмотрения Городским советом. Комиссия не направляет свое решение в Городской совет, и рассмотрение Городским советом по разделу 197-d не применяется.

Какие проекты соответствуют требованиям

Находиться в одном из 12 округов недостаточно. Согласно разделу 197-f Устава, заявка соответствует требованиям, только если выполнены четыре условия:

• Местоположение. Объект находится в округе, который входит в список на дату подачи заявки.
• Mandatory Inclusionary Housing. На объект распространяется или будет распространяться в случае одобрения заявки программа MIH или равнозначная программа. MIH требует, чтобы часть жилой площади в новом здании, как правило от 20 до 30 процентов в зависимости от выбранного варианта, была постоянно доступной.
• Период подачи. Заявка подана с 1 января 2027 года по 31 декабря 2031 года.
• Срок сертификации. Department of City Planning сертифицирует заявку не позднее 31 декабря 2031 года. Заявка, поданная в последние два года этого периода, должна быть сертифицирована в течение двух лет со дня подачи.

Кроме того, до сертификации Department of City Planning должен подтвердить, что одна из основных целей заявки состоит в создании дополнительного жилья и доступного жилья. Изменение зонирования, которое в основном является коммерческим с небольшой жилой частью, не то, для чего предназначена эта процедура.

При голосовании Комиссия должна сделать выводы по двум вопросам: соответствует ли заявка плану города по обеспечению равного доступа к жилью (fair housing plan) и достаточна ли существующая транспортная, канализационная и иная инфраструктура.

Что не меняется

Ускоренный порядок сокращает публичное рассмотрение. Он не превращает изменение зонирования в формальность. Владельцам стоит помнить о четырех вещах.

• Этап до сертификации по-прежнему самый долгий. 90 дней начинаются с момента сертификации. До этого заявитель по-прежнему встречается с Department of City Planning, готовит заявку на землепользование и проходит экологическую экспертизу. Эта работа обычно занимает гораздо больше времени, чем само публичное рассмотрение, и ускоренный порядок не меняет требований к экологической экспертизе.
• Предложение по-прежнему должно быть обоснованным с точки зрения градостроительного планирования. Department of City Planning решает, сертифицировать ли заявку, а Комиссия решает, одобрить ли ее. У предлагаемой зоны, которая не соответствует масштабу квартала, находится далеко от общественного транспорта или не подкреплена прецедентами поблизости, будут те же проблемы, что и раньше.
• Местное сообщество по-прежнему высказывает свое мнение. Общественный совет проводит публичные слушания, и он, и президент боро выносят рекомендации. У члена Городского совета больше нет голоса, но он по-прежнему может выступить на слушаниях и повлиять на то, как проект будет воспринят.
• Охрана памятников остается в силе. Для участка в историческом районе или с объектом, имеющим статус памятника, по-прежнему требуется рассмотрение Landmarks Preservation Commission.

Что это значит, если вы владеете недвижимостью в этих округах, покупаете или продаете ее

Участок стоит столько, сколько стоит то, чем он может стать, а не только то, чем он является сегодня. В этих 12 округах изменить то, чем может стать участок, стало проще.

Если вы владеете недвижимостью

Во многих из этих районов зонирование предусматривает низкую плотность даже вдоль широких улиц и рядом со станциями метро. Участок, который год назад не оправдывал затрат и неопределенности, связанных с изменением зонирования, сейчас может их оправдать. Стоит выяснить, на какую зону реально можно изменить зонирование вашего участка и сколько допустимой площади застройки это добавит.

Если вы продаете

Проведите анализ зонирования до того, как назначите цену или подпишете договор. Покупатель, который изучил потенциал изменения зонирования, учтет его в цене в свою пользу. Если вы этого не сделали, вы можете продать потенциал роста стоимости, не получив за него денег.

Если вы покупаете

Потенциал изменения зонирования не то же самое, что изменение зонирования. Прежде чем платить за него, убедитесь, что участок соответствует требованиям, что предлагаемую зону Department of City Planning, скорее всего, поддержит и что расчеты сходятся с учетом требования MIH о доступном жилье. Договор должен давать вам достаточно времени, чтобы это выяснить.

Если ваш проект уже в работе

Право на ускоренный порядок привязано к заявкам, поданным 1 января 2027 года или позже. Если вы планировали подать заявку раньше, от даты подачи может зависеть, по какой процедуре она пойдет. Это стоит обсудить до подачи.

Если ваш участок находится за пределами 12 округов

Ускоренный порядок является одним из трех изменений в сфере землепользования, которые избиратели одобрили в ноябре 2025 года. Два других действуют по всему городу и уже вступили в силу.

• ELURP. Ускоренная процедура рассмотрения землепользования (Expedited Land Use Review Procedure) охватывает умеренные изменения зонирования в районах, где жилье уже разрешено. В зонах средней и высокой плотности это увеличение жилой площади не более чем на 30 процентов. В зонах более низкой плотности это новая зона с жилым коэффициентом FAR не более 2,0 и высотой не более 45 футов. Сроки те же: 60 дней плюс 30 дней, и окончательное решение принимает City Planning Commission. ELURP недоступна, если проекту требуется заключение о воздействии на окружающую среду или если зонирование этой территории менялось по ELURP в течение последних десяти лет.
• Апелляционный совет по доступному жилью (Affordable Housing Appeals Board). Для заявок на доступное жилье, которые по-прежнему поступают в Городской совет, отказ или изменение со стороны Городского совета больше не является последним словом. Заявитель может обратиться с апелляцией в совет в составе мэра, спикера Городского совета и президента боро. Двое из троих могут одобрить заявку или восстановить то, что одобрила Комиссия.

Какой путь подходит, зависит от участка, масштаба изменения зонирования и округа. Разобраться в этом и есть первый шаг любого анализа осуществимости проекта.

Ключевые даты

• 1 октября 2026 года: Department of City Planning публикует список 12 округов.
• 3 декабря 2026 года: Department of City Planning проводит онлайн-встречу для общественности с информацией об ускоренном порядке.
• 1 января 2027 года: можно подавать заявки по ускоренному порядку.
• Октябрь 2031 года: Department of City Planning публикует следующий список, основанный на показателях строительства за следующие пять лет.
• 31 декабря 2031 года: последний день подачи заявок по действующему списку.

Список пересчитывается каждые пять лет. Округ, который сегодня входит в список, в 2031 году может в него не войти, поэтому окно для этих 12 округов составляет пять лет.

Хотите узнать, чем может стать ваш участок?

Буду рада посмотреть ваш участок и сказать, реально ли изменение зонирования, по какой процедуре оно пойдет и чем участок может стать. Свяжитесь со мной по адресу alexia@thelandlaw.com или по телефону 929.900.6030.

Источники

• Пресс-релиз администрации мэра, 1 октября 2026 года
• Поправки к Уставу 2025 года, вопросы со 2 по 4, с текстом разделов 197-e, 197-f и 197-g
• Department of City Planning, страница и карта ускоренного порядка для доступного жилья
• 6sqft, «These 12 NYC neighborhoods will see affordable housing projects fast-tracked»

Эта публикация содержит общую информацию и не является юридической консультацией. Соответствует ли конкретный участок требованиям, зависит от его обстоятельств.